Парк, но търговски
След сезона на моловете идва времето на големите магазини в покарйнините на града
Събота следобeд е, седмица преди последния работен ден за годината. На входа към паркинга на един от софийските молове има опашка от около двайсет автомобила. Водачът на една от колите в колоната явно е заспал върху клаксона, а на електронното табло от четвърт час са трите хикса - ХХХ, т.е. места за паркиране няма. Идеята да намериш място за превозното си средство някъде из квартала не звучи добре, като се сетиш за кампанията за масово пукане на гуми и драскане на автомобили, която бяха предприели част от живеещите в района.
Тази емоция ще бъде спестена на посетителите на вече появяващите се в България търговски паркове. Освен повече места за паркиране новият формат предлага и по-големи магазини и в пъти по-ниски наеми в сравнение с моловете.
Парк в края на града
Търговските паркове (Retail Park) са в групата на специализираните места за пазаруване. Според стандартизираната европейска терминология търговските обекти са традиционни и специализирани. Традиционните търговски центрове обикновено са в центъра на града и включват богато разнообразие на по-големи и по-малки магазини. Ритейл парковете са на по-голяма площ и на един етаж, имат голям открит паркинг, предлагат по-малко на брой, но значително по-обширни магазини (средно по 2000 кв.м). Изграждат се до ключова пътна артерия (например околовръстното шосе на големия град) или на кръстовище на натоварени междуградски или международни пътища.
Според европейските стандарти ритейл парковете се разделят на три вида - малки, средни и големи. Между 5 и 10 хил. кв. м са най-малките, вторите са между 10 и 20 хил. кв. м, а най-големите - над 20 хил. Те имат поне трима основни наематели примерно магазин за облекла, за техника, "направи си сам", за мебели и др. По-модерните концепции за ритейл паркове дори ги превръщат в подобие на истински градове с места за отдих, зелени площи и заведения за хранене.
Въпреки по-големия терен, необходим за изграждането на такъв парк, инвестицията в него е значително по-малка от тази за традиционния търговски център. Освен че земята в покрайнините на града е по-евтина, и строителството излиза по-евтино. Повечето ритейл паркове се състоят от прости стандартни обекти (биг бокс), без подземни паркинги и други форми, които оскъпяват строителството. Съответно и наемите на обектите са по-ниски. За сравнение, в Ритейл парк Пловдив наемът се движи между 10 и 14 евро на кв.м при средно 30 евро в града. Затова и концепцията на ритейл парковете е да предлагат стоки в ниските и средните ценови нива. В същото време клиентите трябва да имат собствен автомобил. Много малко са центровете, до които се стига с обществен транспорт.
Според изследване на консултантската компания Jones Lang LaSalle в края на миналата година ритейл парковете в Европа държат общо 10 на сто от търговските площи, а традиционните търговски центрове - близо 60 на сто. Най-много ритейл паркове има във Великобритания, където общата им площ надвишава 5 млн. кв.м.
Въпреки че в Европа концепцията на търговските паркове отдавна вече е позната, тя едва сега започва да навлиза и на българския пазар. Вече има десетки обявени проекти, но заради финансовата криза все още малка част от тях се реализират. Към момента функционират само два ритейл парка - в Пловдив (работи от тази седмица) и във Велико Търново (виж картата).
Самите търговци от години са се ориентирали към групиране, тъй като то осигурява повече потенциални клиенти. Магазините от рода на "Техномаркет" вече все по-рядко се разполагат самостоятелно, а се стремят да са в близост до хранителни хипермаркети. В столичния квартал "Люлин" от само себе си също се обособил нещо като търговски парк. Там на едно място има магазин за мебели, хранителен хипермаркет, обект "направи си сам". Подобна концепция се наблюдава и при "Мол Стара Загора", където в непосредствена близост до основната сграда на търговския център се намират магазините на "Мосю Бриколаж" и "Технополис".
Споделен риск
Концепцията на търговските центрове е особенно актуална на фона на разгарящата се финасова криза. Освен че наемите са по-ниски и позволяват на търговците повече гъвкавост в ценовата им политика, те им спестяват и инвестициите в изграждане на собствени магазини. Така те имат повече свободен капитал, който точно в този момент им е необходим повече от всякога. В този тип търговски обекти има и големи складови помещения, което позволява на наемателите да намалят разходите си за транспорт и логистика. От друга страна, търговският парк позволява и поетапно изграждане на магазините, което намалява риска за самия инвеститор.
Макар да са относително самостоятелни, тъй като се намират в отделни сгради, наемателите ползват общи площи, което налага да плащат и такса на инвеститора или специализираната фирма за управление на имота.
Да дойдат новите
Вълната на ритейл паркове ще отвори вратата на някои нови за пазара търговци, които от известно време търсят възможност да открият първите си магазини. Неслучайно в пърия търговски парк, който работи в България - Ритейл парк Пловдив, по-голямата част от наемателите са марки, които досега не са присъствали в България. Например германската верига за обувки Deichmann и специализираните дрогерии dm.
Колкото повече ритейл парковете се разрастват и увеличават, толкова повече нови вериги ще влизат в страната, прогнозират от пазара. По този начин дойде веригата за стоки за дома Baumax. Интерес към ритейл парковете доскоро имаше и веригата за бързооборотни стоки Extra. По информация от пазара сръбската компания "Делта", която е собственик на "Пикадили", търси да се включи в подходящи проекти за ритейл паркове за своята друга марка - Tempo. Компанията дори води преговори за някои конкретни обекти, съобщиха инвеститори. Друга верига, която има интерес към този формат, е словенската верига за хранителни стоки Mercator. Тя в момента набира терените, които предстои да се превърнат в магазини през следващите години.
Търговските паркове са подходящи и за тези вериги, които присъстват на пазара отдавна, но имат стратегия да се разрастват. Така например Billa първоначално правеше самостоятелни магазини. Сега вече подписва договори за наем с молове и се оглежда да влезе и в някои от ритейл парковете, които са в проект или се строят. "За търговците е добре да присъстват и в молове, и в ритейл паркове. Клиентите и предимствата на двата формата са различни и така покриват по-голяма група", коментира Таня Косева-Бошова, изпълнителен директор на инвестиционната компания Landmark, собственик на Ритейл парк Пловдив.
По-ниските наеми от моловете привличат веригите към специфичния модел на ритейл парковете. Там те могат да се разположат на по-голяма площ. Имат достатъчно място за складови помещения и обслуждащи части. Затова интерес към търговските паркове имат най-често веригите от ниския и средния ценови сегмент, които залагат на ниските цени (т.нар. дискаунт вериги).
Разположени на едно ниво, всички търговци са равнопоставени. Това е другото предимство. За разлика от моловете, където някои магазини са на по-атрактивни места, а други - не. В ритейл парка клиентите идват с дадена цел, но обикновено се отбиват и в другите магазини, коментира Николай Николов, мениджър експанзия в "Пикадили". Големият паркинг и лесният достъп също са привлекателни за клиентите, посочи Косева-Бошова.
Разбира се, има и рискове. Ако търговският парк е в неголям град, има опасност да не може да генерира необходимия поток от клиенти. Особено когато ритейл паркът е извън града. В много от случаите ритейл парковете се конкурират с моловете, макар и да не са изградени един до друг. За да накарат клиените да се качат на колата и да пропътуват няколко километра, ритейл парковете трябва да предлагат достатъчно привлекателен микс от магазини. Или достатъчно атрактивни цени.
.