За пръв път Александрос Папагеоргиу идва в България в края на 2006 г. Няколко месеца преди това той е направил рязък завой в кариерата си, напускайки директорския кабинет на една от най-големите компании в дистрибуцията на петрол, за да оглави новоучредения инвестиционен фонд Assos Capital. Причината за посещението му е първата инвестиция, която фондът смята да направи. През февруари 2007 г. дружеството вече е собственик на малка офис сграда на столичния булевард "Мария Луиза" след сделката за 4.5 млн. евро. След още няколко месеца Assos вече притежава и скромна по размер бизнес сграда в "Младост". По думите на Папагеоргиу обаче тези сделки са само генерална репетиция за голямата им премиера на инвестиционния пазар.

И наистина. През март 2008г. Assos Capital сключи договор с френската верига хипермаркети Carrefour за покупката на все още изграждащия се търговски център на булевард "Цариградско шосе" в София за  "приблизително 200 млн. евро". След тази сделка гръцкият фонд се нареди сред най-големите инвеститори в имоти в България, а самата продажба влезе и в топ 3 на рекордите в сектора.

През седмицата Папагеоргиу отново беше в България.  Повод този път  бяха последните подготовки преди предстоящото откриване на 21 април на търговския център, които след отварянето ще бъде най-големият в България и петият работещ в София.

За разлика от повечето анализатори мениджърът е оптимист за развитието на пазара на търговски площи. Нещо повече, той е категоричен, че софийският търговски център няма да е последната им инвестиция в страната, като е напълно вероятно дори към края на тази година сделките им в България да са увеличат с още една. Така че продължавайте да четете и ще научите кои проекти са във фокуса на един от малкото все още активни фондове, както и какво е мнението на Папагеоргиу за бъдещето на пазара на търговски площи след втората вълна от отварящи молове. 

Две години по-късно

Според Папагеоргиу, макар и покупката на търговския център да е направена по време на пика на пазара, сделката все още е повече от добра за тях.

"Ние сме наистина доволни от инвестицията, която направихме преди близо две години. Дори не можем да повярваме на късмета, които извадихме.  Случихме на добър консултант, които да се занимава с отдаването на магазините - в случая това е Colliers. Имахме късмет и да работим с професионален предприемач, какъвто е Carrefour, и получихме най-добрия проект в региона", обяснява Папагеоргиу.

По думите му търговският център има няколко ключови предимства пред останалите проекти в сегмента, което ще му гарантира дългосрочен успех. На първо място това е местоположението му. Освен че "Цариградско шосе" е една от ключовите пътни артерии на столицата, в непосредствена близост до мола е планирана спирка на метрото, която трябва да заработи през следващата година. Освен това търговският център освен на клиенти от жилищните квартали в района ще може да разчита и на трафик от намиращите се в близост новопостроени  офисни мегакомплекси. Папагеоргиу отчита факта, че в големия си процент новите офиси в околността все още не са намерили своите наематели, но според него по един или друг начин в  рамките на идните пет години това ще се случи. Като друг основен плюс на проекта той посочва и микса от наематели, както и устойчивите договори за наем, които са сключили.

За това и не се притеснява от конкуренцията от страна на останалите четири центъра (Mall of Sofia, City Center Sofia, Sky City и "Сердика център"), които вече работят в София. "Като изключим отворилия преди дни "Сердика център", останалите три мола в София са по-скоро с размерите и микса на квартални базари и не смятам, че са реална конкуренция", обяснява мениджърът. Той допълва и че по-скоро част от търговците няма да подновят вече изтичащите си договори в старите центрове, отколкото да затворят магазините си в новите. Предимството на проекта му пред "Сердика център" според него са местата за забавление, каквито напълно отсъстват при конкурента.  Например операторът на кина "Арена" ще има десет зали, в това число и за 3D прожекции. В мола ще може да се играят боулинг и билярд, а в допълнение ще има и зала за фитнес.

На всички въпроси, отнасящи се до доходността, която техният обект ще носи на година, Папагеоргиу отговаря уклончиво, като се аргументира с клаузата за конфиденциалност в договора. Освен това в споразумението, което са подписали с френската компания има и много фактори, от които зависи и крайната цена. Източници на "Капитал", близки до сделката, потвърждават това. По думите им плащането на договорената сума става на няколко транша, като един от основните ще стане веднага след отварянето му. Последното плащане и размерът му пък трябва да се случат две години след старта, като по този начин Assos Capital са си гарантирали, че през това време проектът ще работи успешно.  

Според Папагеоргиу не е сериозно и да се генерализира пазарът изобщо.

"Анализаторите много обичат да говорят за средни нива. Например казват средната годишна доходност от търговски центрове в България е Х%. Според мен това е като хвърляне на боб по простата причина, че тя зависи от прекалено много фактори. Например какви са наемателите, за какъв срок са договорите им, къде се намира самата сграда, колко дългосрочно е планирана инвестицията от предприемача, на какви условия и откъде е получено финансирането, каква е площта му и т.н.", коментира Папагеоргиу. Според него е много важно и управлението му, като добрият мениджмънт на търговски център може да увеличи след евентуална продажба приходите, които носи.

На въпроса планират ли продажбата му в средносрочен план той отговори, че винаги са готови за добра сделка, но се съмнява, че някой би им предложил цена, която да ги мотивира да продават. "Ние сме тук задълго, затова не гледаме на инвестициите си колко ще ни носят на месец или година, а колко можем да спечелим от тях в идващите 10-20 години. Ако все пак някога решим да продаваме този проект, ще погледнем офертите за останалите и ще сложим много повече за нашия, защото го заслужава", допълни той.

А сега накъде

По думите на Папагеоргиу фондът не е усетил драстични сътресения вследствие на проблемите в гръцката икономика по простата причина, че още със създаването му са имали реалистични очаквания и са действали предпазливо с дългосрочна визия. Той обаче не отрича, че в резултат на новата икономическа ситуация са сменили стратегията си. 

"Не сме спрели плановете си за развитие и разрастване в региона. Продължаваме да сме фокусирани върху търговските площи и ако намерим добра сделка за мол, ще я сключим, но точно в момента смятаме, че по-добрата инвестиция е в  търговските паркове", обяснява Папагеоргиу и обяснява, че в момента активно търсят проекти. Той не пожела да конкретизира с кои предприемачи се водят преговори, но каза, че е възможно до края на годината инвестициите им в България да са с една повече.

Двама независими един от друг източници твърдят, че гръцкият фонд е започнал преговори с израелската компания за недвижими имоти Gazit-Globe за придобиване на проекта им за търговски парк, намиращ се на околовръстния път на столицата. До редакционното приключване на броя на "Капитал" обаче никой от израелската компанията не беше открит за коментар по темата.

Папагеоргиу коментира само, че фокусът на инвестициите им в момента е основно върху България и Сърбия, защото са убедени, че двете страни имат огромен потенциал за развитие в сегмента на търговските паркове и молове.

"Едно от нещата, които виждаме, вярвате или не, е, че именно този регион е в основния фокус на търговците. Причината е, че всички икономики не се справят много добре и единствената опция на търговските вериги да пораснат е експанзията на нови пазари. Например едни от най-успешните вериги като Zara, Peek&Cloppenburg, GAP или HUMANIC едва сега отварят първите си магазини в България. Те няма да останат само с един и ще търсят възможности за още, което ще даде възможност за отдаване, стига проектите да са логични и да отговарят на критериите. Има и много вериги, които тепърва ще стъпват, а България вече е на картата им за инвазия."

Визитка

Александър Папагеоргиу е изпълнителен директор на Assos Capital от създаването на дружеството през май 2006 г. Между март 2005 г. и май 2006 г. той е бил главен финансов директор на Golden Energy Marine, международна компания за морски превози на различни петролни продукти, със седалище в Атина. Преди това в продължение на една година ръководи подразделението за търговия с цени книжа в лондонския офис на Citigroup. От март 2001 до март 2004 г. е пък е заемал поста вицепрезидент на същия отдел в лондонския офис на Morgan Stanley & Co., където е отговарял за скандинавския регион. От април 1997 до март 2001 г., той е сътрудник на JP Morgan, като се е занимавал с фиксирани доходи и инвестиционно банкиране.  Папагеоргиу има магистърска степен по логистика, търговия и финанси от City University Business School в Лондон и бакалавърска степен (с отличие) по бизнес икономика от Свободния университет в Брюксел, Белгия.

Кои са Assos Capital

Assos Capital e независима частна компания, специализирана в инвестициите в недвижими имоти в Югоизточна Европа. Дружеството е фокусирано предимно върху инвестиции в търговски площи – шопинг молове в централни и извънградски зони, търговски паркове и магазини на централни улици. В България освен на търговския център на бул. "Цариградско шосе" Assos Capital е собственик на още два офис и търговски комплекса в София. Инвеститори в Assos Capital са членове на фамилията Рестис, която развива бизнес в морския транспорт, финансовите услуги, недвижимите имоти и индустрията.