"Видяла жабата, че подковават коня, и тя вдигнала крак." За мнозина тази поговорка вярно илюстрира десетките проекти за изграждане на молове в различни части на България. На принципа "някой вече спечели, искам и аз" проектите буквално валят един след друг. В идеята всеки голям и среден град с мол няма нищо лошо. Повечето инвеститори вероятно ще спечелят - дали от бъдеща препродажба на обекта, или от многогодишно събиране на наеми. В някои градове обаче ще има и пренасищане. И някой ще загуби. Потребителите из цялата страна обаче трябва да са доволни, защото ще имат още една опция за пазаруване и забавление.

Bulgaria of Mаlls

Първите софийски молове дебютираха преди две години. Успехът им привлече силен инвестиционен интерес към сегмента. Вълната започна от София, където в момента в различен етап от реализацията си са девет мола освен вече съществуващите три. Варна пък буквално беше залята - вече работи един, до месеци той ще си има конкуренция, а други 11 предстои да бъдат изградени. Пловдив също не беше подминат, като до три години се очаква да има четири търговски центъра от този тип.
Експанзията на моловете продължава и в момента, като всеки град с население около 100 хил. души (основно в областните центрове) ще има поне един нов търговски център в близките години, сочат данни на анализатори и вече заявени инвестиционни намерения (виж картата).

Според прогноза, направена от българския офис на консултантската фирма Colliers, търговските площи в България ще нараснат с 330% за следващите от 3 до 5 години, като значителна част от инвестициите ще бъдат извън София. Пазарно проучване на друга консултанска компания - Source, пък показва, че в градовете с население под 300 хил. души вече има проекти за изграждане на 51 търговски центъра от различен мащаб (виж каратата), като близо половината са в етап на реализация. Въпреки че на пръв поглед броят е прекалено голям, специалистите са единодушни, че това е нормалното развитие на пазара, в което моловете изместват магазините на търговските улици. Доколко ще бъдат успешни вече е върос на детайлно обмислена стратегия, професионалното управление и близката конкуренция.

"За мен това е една логична, втора фаза от развитието на пазара. Наблюдава се повишена покупателна способност в почти всички градове, което води до нуждата от повече магазини. В същото време предлагане на модерни търговски площи в областните центрове де факто няма", обяснява Иглика Йорданова, мениджър търговски площи в Colliers. Според нея фактор за появата на толкова проекти в по-малките градове е липсата на подходящи терени за такъв вид сгради в София, Варна и Пловдив. В трите града конкуренцията за наематели вече е голяма, затова дори и международните инвеститори, специализирани в молове, тепърва трудно ще влязат там. "Пазарът на търговски площи вече е почти разпределен и шансът им да развият добър търговски център е по-голям в по-малките населени места, където все още нямат магазини много от популярните търговски марки", допълва Йорданова. В подкрепа на тезата й е анализът на Colliers, който показва, че годишната доходност от търговски площи в момента е между 7 и 8% за най-високия клас обекти в големите градове и между 8 и 10% в по-малките.

Заради по-ниските цени на терени в малките градове инвестицията в изграждането на търговски център там е значително по-малка от такава в столцата. В същото време обаче наемните нива на търговските площи особено в централните части на областните градове са почти равни на тези в София. Магазините в "Цум Хасково" например се отдават за 30 евро на кв.м. За сравнение наемните нива във вече работещите молове в София варират между 30 и 60 евро за кв.м в зависимост от големината на магазина, разположението му и срока на подписания договор.

Въпрос на сметка

"Един търговски център не е просто комбинация от бетон, стъкло и желязо, а бизнес и на него трябва да се гледа именно като на такъв", често повтаря управителя на Mall Sofia Аарон Кедем. Според него успешността на подобна инвестиция е функция на много неща - архитектурата и вътрешния дизайн на сградата, качеството на довършителните работи, микса от магазини и обекти за забавление, професионалното й управление. "Изборът на наематели трябва да е съобразен с покупвателната способност и демографския профил на населението в района", смята Красимир Димитров от Source. Освен това в малките градове липсват популярни модни марки, популярни вериги за бързо хранене, нови места за забавление като кина, боулинг зали и т.н.

В същото време златното правило "локация, локация, локация" важи с още по-голяма сила в по-малките населени местта, където традиционно потокът от купувачи е голям единствено в централните части на града. Добре е да няма друг търговски център в радиус от поне 50 км, защото традиционно при изготвянето на бизнес план се залага на поток от хора и от съседните населени места, а в граничните градове дори се надяват на клиенти от съседните държави. Добър пример за това са проектите за четири мола в Русе, както и наскоро обявения мол в Хасково и Сандански.

Инвеститорите в проектите за търговски центрове в курортните комплекси като Банско и Слънчев бряг пък разчитат на притока на туристи, но заради сезоността им и задълбочаващата се криза на пазара на ваканционни имоти анализаторите са скептични за успеха им.

"Със сигурност немалка част от заявените проекти нама да се случат или поне не във вида, в който са били заявени. Други пък ще бъдат изградени, но ще се окажат неуспешни. Ще има локации със свръхпредлагане и това ще доведе до спад в наемите и евентуалната цената на мола при продажба", прогнозира Красимир Димитров.

За момента обаче ситуацията изглежда по различен начин. България е на последно място в съотношението търговски площи на глава от населението в Европа. Потвърждават го данните на международната консултантска компания Jones Lang LaSalle. В България в момента се падат по 15 кв.м модерна търговска площ на 1000 души. Средното за Европа ниво е 180-200 кв.м, но там и доходите са в пъти по-високи.

Промяната в България явно ще е бърза и някои градове може и да изпреварят европейските стандарти. За много от жителите на областните центрове обаче това ще e събитие. А за търговците и инвеститорите - още един обект за печалба.