След две години застой, през 2012 българският пазар тръпнеше в очакване на новите откривания на търговски центрове в София, което да разчупи налегналото го еднообразие. Третата вълна от шопинг проекти трябваше да приключи до края на 2013 г., да удвои обема на предлаганите площи в столицата и да внесе динамика на пазара. Основните молове от тази вълна – Bulgaria Mall, Paradise Center и Sofia Ring Mall – стъпват в южната част на града, където, макар и да са концентрирани по-богатите квартали на София, липсваха подобни проекти. В края на миналата година със своите 34 хил. кв.м твори Bulgaria Mall на кръстовището на булевардите "България" и "Тодор Каблешков". В края на март беше откриването на Paradise Center на бул. "Черни връх" и ул. "Сребърна", а стартът на Sofia Ring Mall, който ще се намира на Околовръстен път до IKEA, беше оставен за март 2014 г. Заявка има и за откриването на търговски център Mega Mall в "Люлин" с 24 хил. кв.м отдаваеми площи, но за момента няма яснота кога ще се случи това. Извън София единственият нов проект е заявеният в Бургас търговски център Strand с около 30 хил. кв.м отдаваема площ и неясна дата на откриване. Така третата вълна се разтегли във времето и пазарът все още стои в очакване на движенията, която тя може да предизвика.

Ново "без промяна"

За момента новоткритите молове не предизвикват размествания нито в потока от посетители, нито сред търговците, но консултантите са единодушни, че е и твърде рано за подобни движения. Новооткритият Paradise Center е най-големият мол в България, и макар че от Forton, компанията, която отговаря за отдаването му, обявиха, че над 80% от площите имат подписани договори, все още не всички обекти функционират. Според Давид Давидов, управляващ партньор в консултантската 3D Retail Management, молът тепърва ще разгръща своя потенциал и преди средата на годината трудно може да се говори за нови тенденции на пазара. Той казва, че предвид сегашната икономическа обстановка и двата нови обекта - Paradise Center и Bulgaria Mall, са успели да стартират прилично като нива на заетост. По думите на Давидов новите проекти не представляват сериозна заплаха за вече действащите молове, които имат история и могат дадат информация за потенциала на всеки търговски обект.

Според Росен Генев, мениджър търговски площи във Forton, ако има някакви промени, те ще се случат след откриването на Sofia Ring Mall, защото тогава ще има конкуренция между моловете от т.нар. трета вълна, тъй като Paradise Center и Sofia Ring Mall са почти идентични като големина, с разнообразни концепции и микс от наемателите. "Тогава може и да се видят някакви по-сериозни трусове в наемните нива и преливане", казва Генев. Sofia Ring Mall трябва да отвори с нови 69 хил. кв.м търговски площи. 

Марин Караколев, старши консултант във Forton, отбелязва, че пазарът влиза във фаза на зрялост. След откриването на Sofia Ring Mall няма да има нови проекти и той прогнозира преразпределение на потока от посетители на географски принцип и на базата на предлаганото от различните центрове. По думите на Караколев силната лайфстайл концепция в търговските центрове е вече утвърден модел в глобален мащаб. Профилът на посетителите се обогатява – не всички вече търсят само пазаруване, казва той. Затова и проектите трябва да стават все по-разнообразни. Росен Генев отбелязва, че по-малките търговски центрове ще трябва да се преориентират, те ще станат локални, ще покриват нуждите на един, два, три квартала.

Набъбващ проблем

Процесът на удвояване на обема от търговски площи обаче се случва в доста сива макроикономическа картина. Според председателя на Българската ритейл асоциация и собственик на веригата магазини "Хиполенд" Мариан Колев потенциалът на потреблението е надценен. Не е изненада, че тези три мола отварят врати, защото вече бяха направили голяма част от инвестицията и имаха сериозни заеми, но той е песимист за развитието на пазара.

"Потреблението продължава да бележи антирекорди. Последните два месеца нещата са по-зле от всякога от началото на спада през 2009 г. във всички браншове на търговията", обяснява Колев. Данните на Българската ритейл асоциация сочат, че спадът в отделните браншове за първото тримесечие на годината спрямо същия период на 2012 г. е между 15 и 30%, а миналата година е най-слабата от последните десет, отбелязва Колев. Най-драстичен е спадът в модния сегмент – дрехи, обувки, аксесоари, уточнява той. През януари и февруари нагласите бяха положителни, но след това търговците отбелязват рязко влошаване.

Това потвърждава и Давид Давидов. Той споделя, че и пред него търговците споделят същата тенденция, която отдават основно на политическите и обществените събития и свързаната с тях несигурност.

Мариан Колев прогнозира, че до една година ще стане ясно в каква посока ще върви пазарът на търговски площи. Международните брандове планират своята експанзия с две години напред, така че те със сигурност ще отворят планираните в България магазини, обяснява той. По-малките брандове и търговци обаче са по-гъвкави, могат да взимат по-бързи решения и да реагират на негативни показатели за потреблението, допълва Колев.

Предвид последните нива на потребление Колев прогнозира "много неоправдани очаквания" за запълването на търговските площи и "почти подписани договори, които никога няма да се случат". Според него сривът на потреблението няма как да не се отрази на посещаемостта на молове, а впоследствие и на тяхната заетост. По думите му търговските центрове задържат нереално високи нива на наемите, "неадекватни" за нивата на потребление. Той дава доста мрачна прогноза – до една година 20-30% от площите в пълните в момента молове ще останат празни.

Обем и цени

В края на март отварянето на Paradise Center добави още 80 хил. кв.м площи в търговски центрове на пазара. Така общият им обем в страната достигна 704 хил. кв.м (325 хил. кв.м в София – бел. авт.), отбелязва Forton в доклада си за първото тримесечие на 2013 г. За момента в столицата на всеки 1000 души се падат по 205 кв.м търговски площи, а в страната – 84 кв.м, което е под средните 250 кв.м за Европейския съюз (виж графиката).

Росен Генев уточнява, че за последното тримесечие наемите са константни както в новите, така и във функциониращите молове. Според доклада на Forton средното ниво за София е 27 евро/кв.м за магазини от 100 кв.м, а в другите големите градове – 18-20 евро/кв.м. Наемите на големите търговци обикновено са функция от оборотите им.

Давид Давидов пояснява, че откриването на нови проекти в София не оказва влияние върху наемните нива на действащите молове, а по-скоро има ефект върху очакванията на самите конкурентни проекти по южната дъга на столицата. По думите му новите обекти реализират по-ниски нива от вече утвърдените. В ситуацията на по-голямо предлагане и налични свободни площи търговците могат да си позволят прецизно разглеждане на всички налични за тях опции, както и да не бързат с подписването на договори, казва Давидов.

За момента компаниите отчитат сравнително добра заетост в новите проекти, но допускат леко понижение след откриването на нови площи. Според доклад на Colliers International през втората половина на 2012 г. свободните площи в софийските молове са около 5%, като за двата най-успешни проекта до момента – Serdika Centre и The Mall, нивата са 2-3%. В другите големи градове работещите проекти са отчели средно 13% свободни площи за миналата година, като моловете с по-добър и разнообразен микс имат около 5%. Силно се представят Burgas Plaza, Mall Varna и Mall Plovdiv с едва 2-3% незаети площи, отчитат от Colliers International.

На търговските улици нищо ново

На ключовите търговски улици в големите градове консултантите наблюдават леко увеличаване на свободните площи, като най-сериозно тази тенденция е изразена в Пловдив. Единствено в София се наблюдава намаляване на незаетите обекти, сочи докладът на Colliers International.

Новини се очакват единствено по бул. "Витоша" в София. Стъпването на нови компании и придобиването на нов облик е нещо, което търговците слагат в дневния ред на най-популярната търговска улица, чието развитие вече няколко години страда от кризата, появата на моловете и строителството на метрото. Реконструкцията на булеварда трябва да приключи до есента и тогава търговските площи ще изживеят своето ново начало, макар и на доста по-ниски наемни нива от предкризисните. Ако в пика през 2007 г. наемите за голям магазин на централния софийски бул. "Витоша" стигаха 100 евро/м, припомня Росен Генев от Forton,  сега нивата са на 40 евро/м.

"Някои отписват с лека ръка търговските улици в градовете, но според мен това звучи несериозно. Те винаги ще си останат притегателна сила", смята Генев. Председателят на Българската ритейл асоциация Мариан Колев също смята, че търговците улици остават с потенциал, като една от причините е и по-ниските средни наемни нива (виж таблицата).

*Оригинално заглавие: Разтегляне на третата вълна