По-бързият купувач печели. Това правило често решаваше изхода от сделките в силните години за пазара на имоти, когато времето се измерваше и с ръст на цените. Сега двигателят е различен. Бързат продавачите, затова пък купувачите преглеждат безброй пъти цена, доходност и наемни договори, преди да се решат на сделка.

Случаят с българската централа на козметичната компания Oriflame е точно такъв. Доскорошният собственик на сградата – "И Ар Джи капитал-1" АДСИЦ търсеше именно бърз изход от инвестицията. Първият опит за продажба на гръцкия фонд Bluehouse Capital не се получи. Но купувач се намери - в лицето на компанията с френски капитали "Бернард инвестмънтс", която в края на септември придоби имота на колелото на 4-ти километър.

Сделката е малка на фона на софийските рекордьори – фондът за имоти се раздели с последния си актив срещу 1.63 млн. евро. От приключването на продажбата в рамките на годината обаче зависеше дали "И Ар Джи капитал-1" АДСИЦ (част от икономическата група на Българо-американски инвестиционен фонд) ще успее да прекрати дейността си, както бе планирано при създаването му преди седем години. Както рядко се случва, тук в крайна сметка нещата се подреждат по план.

Да имаш стратегия

Когато търсиш бърза реализация на един имот, често най-добрата стратегия е да свалиш цената. Това направиха акционерите на "И Ар Джи капитал-1" АДСИЦ, които в края на юли възложиха нова оценка на сградата на "Орифлейм". Месец по-късно дружеството обяви, че е подписало предварителен договор за продажба при цена от 1.63 млн. евро срещу исканите година по-рано 2.3 млн. евро.

Решението е лесно обяснимо предвид слабия пазар на имоти и факта, че в края на март "И Ар Джи капитал-1" АДСИЦ се раздели с най-големия си актив – сградата на хипермаркет "Практикер" на столичния бул. "Цариградско шосе" (виж карето). В резултат той загуби 79% от приходите си от наеми при относително високи фиксирани разходи – за консултантски услуги, такси, одити, възнаграждения... Това направи по-нататъшното съществуване на фонда неефективно, а прекратяването му минаваше през сделка за последния актив – сградата на "Орифлейм". Естествено – не на всяка цена, но бързо и по възможност – до края на годината.

За да облекчат в максимална степен продажбата на имота, мениджърите на "И Ар Джи капитал-1" АДСИЦ предприеха още няколко стъпки. С част от приходите от продажбата на сградата на "Практикер" - около 600 хил. лв., погасиха остатъка от заема към Уникредит Булбанк, използван за придобиването на търговски център "Орифлейм".

Също така предоговориха наема с "Орифлейм България", който беше валиден до октомври, за още седем години. Логично при сегашното състояние на имотния пазар козметичната компания вече ще плаща по-малко за наетите площи – при стартов месечен наем от 17 350 евро през 2005 г. плюс увеличенията след индексациите през годините сега договорът е подновен на месечни нива от 16 550 евро. Това обаче гарантира дългосрочен, макар и по-слаб паричен поток от сградата.Какво договориха страните

Стратегията на имотния фонд явно е проработила, защото управителят на "Бернард инвестмънтс" Виктор Сергиев посочи, че ключови за решението да купят имота са били не само доброто местоположение, но и фактът, че става въпрос за добре поддържан актив с дългогодишен първокласен наемател.

Според източници, близки до сделката, освен от компанията, зад която стоят капиталите на френския граф Никола Рене Колонна-Валевски, за сградата на "Орифлейм" е имало запитвания от още два инвеститора. Изпълнителният директор на "И Ар Джи капитал-1" АДСИЦ потвърди това, но обясни, че фондът се е фокусирал върху преговорите с "Бернард инвестмънтс", които вече са били в напреднала фаза.

Според него параметрите по продажбата са добри и за купувача, и за фонда, който е излязъл от инвестицията в рамките на планираните срок и цена. След продажбата на двата си актива – сградите на "Практикер" и на "Орифлейм", "И Ар Джи капитал-1" отчете приходи от 22.75 млн. лв. и печалба от 10.9 млн. лв. за деветмесечието - около 12 пъти над тази от същия период на предходната година, когато всичко е идвало от наеми. По закон 90% от нея ще бъдат разпределени като дивидент, а останалите средства – като ликвидационни дялове, след очакваното решение на общото събрание за прекратяване на дружеството.

Доходно изключение

Всъщност един от най-впечатляващите параметри по сделката за сградата на "Орифлейм" е доходността. Съотношението между цената на имота и годишния доход от наеми показва, че инвестицията ще се върне за по-малко от 9 години. Това означава, че ако купувачът е платил 1.68 млн. евро (цената плюс 3% разходи по сделката), очакваният годишен доход от наеми в размер на 199 хил. евро ще му носи над 11% брутна доходност.

От "Бернард инвестмънтс" отказаха коментар по сделката. Виктор Сергиев посочи само, че високата цена на финансирането на българския пазар на имоти – между 7 и 10%, означава, че все повече продажби на бизнес имоти ще се договарят при доходност над 10% годишно.

Високите нива при сделката за сградата на "Орифлейм" обаче следва да се разглеждат по-скоро като пазарно изключение дори на фона на малкото сделки за продажба на офис площи, които не предлагат достатъчна изходна база за сравнение.

Прогнозите на инвеститорите за следващите месеци също не са оптимистични, като се имат предвид влиянието на задълбочаващата се дългова криза в еврозоната и всички последствия за икономиките и финансовите пазари. Друг проблем е, че голяма част от имотите на пазара са изграждани или придобивани с огромни кредити, което допълнително затруднява договарянето на приемливи за инвеститорите цени и доходност по сделките в момента.

На фона на тези неясноти някои компании дават заявка, че в близките месеци ще ограничат инвестициите си. От "Бернард инвестмънтс" например в краткосрочен план ще се фокусират върху управлението на вече придобитите имоти (повече - в карето).

Подобни са намеренията на "Клийвс" - дружество с британски собственици, което развива портфолио от луксозни жилищни имоти под наем в София и преди дни обяви поредната си сделка. Мениджърът на "Клийвс" Петър Дяков обаче заяви, че за момента ще изчака с нови придобивания поне докато няма повече яснота за развитието на икономиката.

Други активни купувачи, които през последните месеци бяха фокусирани главно върху пазара на търговски площи – дружествата от групата на Bluehouse Capital, не коментираха плановете си, но видимо намалиха активността си. Гръцката компания се отказа от последната си сделка – придобиването на търговски парк в Стара Загора (в карето), което съвпадна с разгара на гръцката криза. Все пак запознати с дейността й не изключват нова сделка, но тя надали ще е от голям мащаб. Така намерението на фонда Europa Capital да продължи с придобивките на българския пазар изглежда като самотно занимание.

Като цяло индикациите са, че ако има скорошно движение при инвестиционните сделки, то ще е именно в сегмента на търговските площи. Въпреки затрудненията на някои търговци биг-бокс форматът засега остава относително стабилна инвестиция. Пазарът обаче остава труден, купувачи и продавачи рядко ще се срещат и то все по-често на полето на подценените имоти.

С намаляваща активност Фондовете "И Ар Джи капитал" 1, 2 и 3 бяха създадени в периода между 2004 и 2006 г. с основен акционер Българо-американски инвестиционен фонд (БАИФ). Целта и на трите бе придобиването и управлението на определени активи – за "И Ар Джи капитал-1" АДСИЦ това бяха сградите на "Орифлейм" и на "Практикер" в София, а за "И Ар Джи капитал-2" АДСИЦ – търговски център "Черно море" във Варна. Предвид това, че двата фонда бяха регистрирани за 7-годишен срок, с наближаването на края му през 2010 г. техните активи бяха обединени в портфолио на обща стойност 27 млн. евро и обявени за продажба. Пакетната сделката приключи в началото на тази година. Купувачът Bluehouse Capital обаче се интересуваше само от търговските имоти в портфолиото. Така сградата на "Орифлейм" бе извадена от общата сделка и впоследствие се пристъпи към самостоятелната й продажба. След приключването и на сделката за нея фондовете "И Ар Джи капитал" 1 и 2 вече не притежават недвижими имоти и след решение на общите събрания се очаква да бъдат задвижени процедурите за прекратяването им. "И Ар Джи капитал-3" АДСИЦ продължава дейността си, като за момента притежава един завършен проект – търговски парк в Стара Загора, и четири парцела в София, Варна и Бургас. Имотът в Стара Загора също бе на крачка от продажба на Bluehouse, като обявената цена бе 11 млн. евро. До сделка не се стигна. В същото време кризата изпревари инвестиционните планове на "И Ар Джи капитал-3" АДСИЦ и повечето му проекти останаха нереализирани. За момента движение по тях не се предвижда, а по-скоро ще се търси продажба на парцелите. Те ще се застрояват само при поява на купувач, който търси завършен доходоносен актив. Освен акции в трите борсови компании в момента БАИФ притежава в България и дружеството "Бългериън-америкън пропърти мениджмънт", специализирано в управлението на имоти. Фондът обаче изигра ролята си в страната – да подпомогне развитието на частния сектор, и планира постепенното си изтегляне. Приходите от участията му в различни компании най-вероятно ще влязат във фондация "Америка за България".

Новият собственик

Сградата на "Орифлейм" е най-новата придобивка в портфолиото от офис сгради, което само за няколко месеца компанията с френски капитали "Бернард инвестмънтс" сформира в България. Първият имот в него е "Изток тауър" - административна сграда на бул. "Г. М. Димитров", която дружеството купи в средата на годината. Последва сделка за търговско-административния център "Перла" на бул. "Драган Цанков". Сградата бе обезпечение по кредит от Българо-американска кредитна банка, който не е бил обслужван от длъжника. "Бернард инвестмънтс" придоби вземането за 5.5 млн. евро.

Краен собственик на капитала на "Бернард инвестмънтс" е французинът с благородническо потекло Никола Рене Колонна-Валевски. Самият той е мениджър на един от големите фондове за дялови инвестиции - Alken European Opportunities Fund, но зад инвестициите му в България стоят основно лични капитали.

*Оригинално заглавие: От втори опит