Ако центърът на София беше голям открит мол, щеше да е време за смяна на наемателите. Моментът е назрял и това се вижда отдалеч. Показват го и оредяващите купувачи, и празните витрини, и падащите наеми в най-престижните столични райони.

Кризата и свитото потребление си казаха думата – от центъра си тръгват модните марки. Иначе казано – онези търговци, за които реалните обороти се правят в моловете, а магазинът на бул. "Витоша" или на жълтите павета е по-скоро въпрос на скъпо платен престиж.

Новите наематели са различни. На мястото на някогашните бутици вече отварят кафетерии, сладоледени къщи, заведения за хранене – все бизнеси, за които превръщането на част от центъра в пешеходна зона е добре дошло. До тях се подреждат и други – практични и бързооборотни наематели – аптеки, дрогерии, мобилни оператори, а все по-често и супермаркети на големи вериги. С други думи, обекти за масовия потребител, а не за консуматори на лукс.

За повечето нови наематели сега е моментът да заемат позиции, докато наемите са ниски, а собствениците на магазини – склонни на отстъпки. След като прахът от уличните ремонти и кризата се вдигне, вече може би ще е късно.

Старите и новите дрехи на "Витошка"

"Чакам подходящо помещение повече от година..." Тази реплика често се чува от новите наематели по бул. "Витоша", които явно не се притесняват от праха, загражденията и шума от строежа на метрото, а гледат година напред.

Но да опишем ситуацията напоследък. Обликът на булеварда от месеци е различен – няма ги модни брандове като Ecco и Miss Sixty, от месеци е празен магазинът на SportDepot, а вериги като Levis и Triumph оптимизираха разходите си, премествайки се в по-малки помещения или оставайки с обекти в пресечките.

Подобен ход, но по други причини, предприе и бутиковата марка Ermenegildo Zegna, която изнесе магазина си на новата луксозна дестинация в центъра – ул. "Съборна". Мястото на скъпия бранд на бул. "Витоша" обаче не остана празно – на площ от над 200 кв.м, разположена на две нива, от няколко месеца работи сладоледен салон на марката Affredo.

"Наемите в центъра на София вече паднаха до такива нива, че да успеем да влезем", коментира Кирил Цветков, съсобственик и управител на "Феникс-Пловдив", която държи сладоледения бранд. Въпреки шума и праха той определя най-скъпата столична търговска улица като добра локация, която ще става и все по-интересна пешеходна зона. И определено смята, че заведенията в центъра са по-оборотни от тези в моловете (в София Affredo присъстват и в The Mall).

Няколко преки по-нагоре, на ъгъла с ул. "Парчевич", се подготвя друга премиера – на мястото на бивш моден магазин до броени дни отваря първото заведение на новия за България бранд на веригата Lavazza – Espression (подробности - на следващите страници). Според генералния мениджър на "Онда кофи брейк" Виктория Павлова бул. "Витоша" ще се развива по подобие на западните търговски улици - с по-малко на брой магазини, и то най-вече от среден клас модни марки.

"Районът става по-туристически. По-скоро го виждам като зона за разходки и срещи, отколкото като място за пазаруване", смята тя. Подобно на повечето си колеги е на мнение, че бизнесът на модната индустрия е в моловете – там се правят големите обеми в продажбите, докато магазините по търговските улици имат по-скоро имиджов ефект.

Преместване към мола

Доказателство за тенденцията е и решението на собствениците на модна къща "Денил" Емил и Младен Арабаджиеви, които също се ориентираха към моловете и закриха представителния си магазин на едно от емблематичните места в София – бившия "Минерал сувенир" срещу Руската църква. Помещението от над 2000 кв.м вече има нов наемател – веригата ресторанти Fancy, която планира да го отвори с различна концепция до Коледа (виж подробности на следващата страница). От своя страна собствениците на "Денил" се ориентират към по-малки обекти – около 300 кв.м, в моловете. Първият вече работи в The Mall, а се водят разговори и с Paradise Center в кв. "Лозенец", чието откриване предстои в края на 2012 г.

Въпреки че прави тази стъпка, Емил Арабаджиев смята, че мястото на луксозните стоки е в центъра, но свитият пазар и намалелият пешеходен трафик ги принуждават да отстъпват позиции. В същото време концепцията на моловете явно работи, осигурявайки на клиентите места за паркиране и избор от стоки и услуги, а на търговците – клиенти, дошли с ясната цел да пазаруват.

Време да растеш

За всеки бизнес оцеляването има различни измерения. За търговците смисълът да присъстват на дадена локация се измерва чрез правилото наемът за нея да не надхвърля 10% от приходите. Това обяснява защо намалелите обороти през последните години направиха трудно присъствието на редица търговци - например за облекла, обувки, обзавеждане, на централните софийски улици. Тези бизнеси работят при висок марж на печалба, но реализират ниски обороти. Другият модел е този на аптеки, дрогерии, супермаркети... Те имат голям обем продажби, разчитат на сравнително устойчиво потребление и в момента са в експанзия.

Собственикът на "Аптеки Ремедиум" Николай Костов обяснява бързия растеж на тези бизнеси с намаляващите наеми в центъра и стремежа на веригите да са все по-близо до клиентите си. Освен това дрогериите са нов тип магазини за България и в момента заемат пазарни позиции.

Аптекарският бизнес също продължава да расте, макар и с по-слаби темпове спрямо годините преди кризата. Според Николай Костов в момента ръстът е 12-14% годишно. А това също предполага инвестиции в нови площи.

"Аптеки Ремедиум" например вече има четири обекта в центъра на София, последният от които отвори в края на октомври. Аптеката с площ от 300 кв.м в пресечката между улиците "Граф Игнатиев" и "6-ти септември" и е на мястото на някогашен магазин на модна къща "Агресия", а за кратко и друга марка облекла. И със сигурност новият наемател е на по-нисък наем от него.

Негласното правило на имотния пазар в момента е, че освободи ли се магазин в центъра, той се отдава при 20-30% по-нисък наем спрямо досега. Така, ако в силните години средните наеми на бул. "Витоша" надминаваха 100 евро/кв.м, вече рядко достигат дори 60 евро/кв.м. В масовия случай се обсъждат нива около 30-40 евро/кв.м.

"При подобни цени е логично тези, на които им върви бизнесът, да увеличават площите си и да заздравяват позициите си", коментира консултантът по недвижими имоти Златан Енчев. По негова оценка за парите, които преди са плащали за 70-80 кв.м, сега търговците могат да си позволят поне 100 квадрата.

Положението не е по-различно и по улици като "Граф Игнатиев", "Г.С. Раковски" и "Васил Левски", където средните наеми са около 20-30 евро/кв.м. Веригите за бързооборотни стоки като Billa и Carrefour, които през последните месеци засилват присъствието си с малки обекти в района, попадат в долната граница, но наемайки големи площи. Френската верига, която наскоро сключи договор за бившия магазин на "Техномаркет" на пл. "Славейков", например ще плаща 18-20 евро/кв.м. Договорите на Billa в подлеза на Софийския университет и ул. "Г. С. Раковски" са на нива 20-22 евро/кв.м.

Според консултанти над 30-40 евро/кв.м в района достигат само най-атрактивните ъглови магазини. Цената на наскоро преотдаден обект на кръстовището между "Графа" и "Раковска" например се задържа около 70 евро/кв.м.

По-високите наеми на тези локации обаче се дължат на имиджовия ефект, тъй като там марката е по-видима. Обичайни наематели са мобилни оператори и по-рядко банки, които напоследък по-скоро оптимизират клоновата си мрежа.

Място за всеки

Макар и позагубили позиции на търговските улици, модните марки все пак не загърбват присъствието си там. Миналата година Zara отвори представителен магазин срещу Съдебната палата. По непотвърдена информация собственикът на испанската марка – Inditex, е оглеждал и помещение от отсрещната страна на бул. "Витоша" за други от брандовете си, но за момента без успех. Вериги като Esprit и New Yorker също отдавна търсят подходящи магазини на търговската улица. Изискването на New Yorker за площ от поне 1000 кв.м обаче обрича начинанието на неуспех, тъй като заради раздробената собственост по бул. "Витоша" е проблем дори наемането на 300-400 кв.м. Подходящите помещения се броят на пръсти, а цените им обикновено са доста високи – явление, което рано или късно ще претърпи пазарни корекции, особено в ситуация, когато собствениците на площи все повече трябва да се съобразяват с изискванията на наемателите.

Така че след месеци, когато ремонтите в центъра приключат и улиците там придобият по-приветлив вид, това определено ще стане място за кафе, разходки, срещи и малко шопинг между другото. За останалото  има молове.

* Оригинално заглавие: "Централно разместване"